“三价合一”是什么?买房又得多掏首付了

蓝莓   2018-06-11 15:58:59

所谓“三价合一”,即指二手房交易中涉及的网签备案合同价、银行贷款评估价、房管局计税评估价,三个价格将不再各自独立计算,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

最近,朋友圈被“三价合一”刷屏了,并且把一批刚需族急得寝食难安。

就在3月28日晚,传闻已久的深圳“三价合一”政策突然落地。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知表示,将建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

在发文当日及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。

简单来说,3月28日24时前可“逃过一劫”。一石激起千层浪,据说房产中介加班到当天晚上12点,拼命抢时间。很多深圳的中介在朋友圈拼命呐喊,基本就一个意思:买房成本又要增加了,再不下手就晚了。

没错,中介真的是把所有政策都理解为上涨。

那么,究竟什么是“三价合一”?这个政策的落地,究竟会产生什么样的影响呢?

何为“三价合一”?

所谓“三价合一”,即指二手房交易中涉及的网签备案合同价、银行贷款评估价、房管局计税评估价,三个价格将不再各自独立计算,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

咱举个例子来帮助理解一下。

A先生想在深圳买一套总价300万元的二手房,首付30%,为90万元。在“三价合一”之前,为了避税,A先生与卖方达成一致,网签备案价写低一些为270万元,政府的评估价一般会低于实际成交价,假设也是270万元。

而A先生为了多向银行贷些款,说成交价是340万元,但银行有自己的评估系统,如果银行最终的评估价也是340万元,以这个价格银行贷款70%给A先生,也即238万元。

A先生既然得到了银行的238万元贷款,自己只需掏62万元,相比于原来90万元的首付,少了28万元。

如今“三价合一”,银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即270万元作为银行评估价,以这个价格的70%银行给你贷款,也即189万元。A先生只能拿到银行189万元的贷款,买下这套300万元的二手房,需要自己先掏111万元,比本来的62万元多出了49万元。

一句话高度概括,购二手房的门槛和成本抬高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏更多的钱。

有何影响?

那么,对于“三价合一”政策,专家又是如何看的呢?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳此次政策的核心内容在于,计税价和房屋评估价等价格进行统一,目的是为了防范部分做高房屋评估价,进而多贷款的现象。所以,深圳类似做法其实也是对当前住房贷款市场的一个规范。

从类似做法也可以看出,当前对于二手房的价格评估更加精细化,精准定价必然有助于包括报税、贷款等业务的统一,既方便核算,也规避了各类虚高报价或做低价格的做法。

对于深圳类似政策,预计全国其他城市也会跟进,这也是当前存量房市场发展的一个重要改革。尤其是随着信息技术和评估技术的改善,二手房交易的合规性可以得到体现,同时也促进了二手房交易中的公平性和稳定性。

此类政策往往一出台,确实会带来部分购房需求提前释放。因为单纯看这个政策,可能会对部分贷款的首付有提高的影响。而类似影响可能在中介和部分营销机构的营销活动中会放大,进而带来加快网签,所以市场交易反而会提高。

从此类政策来说,预计后续全国其他城市也会积极推广,这也是梳理二手房交易市场的一个重要举措。难点方面在于,相关税务、国土、住房和银行等部门需要有一个沟通协调机制,在评估价格的共享等方面有较好的沟通机制。

中原地产首席分析师张大伟表示,深圳过去的确存在很多高评高贷的高杠杆现象,这一政策对市场短期会造成非常大的影响,但一线城市投资需求已经明显减少,在对自住为主的市场,“三价合一”的影响,从北京看影响不大。

业内人士认为,该政策的实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。

同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

如今“三价合一”,A先生只能拿到银行189万元的贷款,买下这套300万元的二手房,需要自己先掏111万元,比本来的62万元多出了49万元。

摘自东方财富网

《投资与理财》2018年5月第5期 目录

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